市场惊呼受不起房地产业界呼唤差别化征个税

2019-08-16 19:17:40 来源: 汉沽信息港

  2月20日,国务院办公厅发布了“新国五条”;紧接着, 月1日,“新国五条细则”(以下简称“20%令”)出台,提出对个人转让住房所得征收20%的个人所得税。目前,国五条尚未在各地正式实施,但二手房已经中了“20%令”的枪,市场惊呼“承受不起”。财政部、住建部、国税总局已经意识到了这一问题,目前已着手制定“新国五条”执行细则。如何保护合理的刚性需求,如何差别化征税,成为关注的焦点。有专家建议,应把购房目的作为判断依据,按套数征税;还有人提出,按人均面积征税更合理。

  区别征税呼声高

  据广州报道,“20%令”颁布以来,各地掀起了排队过户潮,希望在其正式实施前赶上末班车,北京、广州等地二手房签量大幅上涨。

  市场上有关“新国五条误伤刚性需求”的反馈声音响亮,住建部等部门作出回应,正着手制定包括“保护刚需”在内的执行细则。

  亚太城市房地产业协会会长谢逸枫(财苑)表示,住建部细化执行细则,是在弥补“一刀切”征收20%个税的弊端,因为“一刀切误伤了刚性和改善性住房需求,同时容易导致房主将成本转嫁给买家,推高房价”。

  对此,南京工业大学房地产管理系主任吴翔华有不同理解,他认为征收20%个税并不是“一刀切”,问题在于未及时出台执行细则,引起了民众恐慌。在他看来,“20%令”旨在增强房产业主长期持有的决心,摊薄短期投机的利润。

  谢逸枫预计,执行细则会对20%个税在执行时间上作出调整,还可能按照差别化原则征税。

  有消息透露,执行细则除保留了“居住满5年且为自住房产”出售免个税的“优惠政策”外,还有望按照售价、面积、购买年限等要素划定保护线,区别征收个税。

  如何防“假离婚”?

  “根据二手房面积的大小征不同的个税,更合理。”合富辉煌首席分析师黎文江表示,中小户型为普通住宅,更符合刚性需求,征税应该更少,应与144平方米以上的非普通住宅征税相区别。此外,普通住宅与非普通住宅的另两项区别——超过周围房价的1.2倍、容积率在1及1以下,也可作为区别征税的配套指标。

  黎文江认为,可把购房年限作为保护线之一,以“房改房”为例:房改房有福利房性质,不含土地出让金,房主当年购买价格低,如果按现在的市场价出售,要征很多税,在这种情况下,购房年限的标准可把房改房与商品房区别开。

  在售价方面,黎文江建议根据房产均价或总价划线,征收不同的税,比如,在广州以14000多元的每平方米均价为线,进行区别征税。

  “以小换大、卖旧换新”是不少都市家庭的购房策略,吴翔华认为,2010年南京曾推出的“卖旧换新”退税政策可供借鉴,他建议,购买新房后家庭人均面积未超过一定的界线时,卖旧房的个税可在一定年限内(如1年)退回。吴翔华补充,这同样可以适用于“以小换大”的情况,以家庭人均面积为指标,还可避免“假离婚”过户的情况发生。

  吴翔华与谢逸枫都认为,应该鼓励“以小换大、以旧换新”,对此不能征税,因为“这是合理的改善性需求”。

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